Warum die Unterlagen über den Preis entscheiden
Der Käufer verhandelt nicht über Ihr Haus. Er verhandelt über das, was er darüber belegen kann.
Jede Unsicherheit wird eingepreist. Fehlt der Nachweis über die Dachsanierung, rechnet der Interessent sicherheitshalber mit einem ungedämmten Dach. Fehlt die Wohnflächenberechnung, rechnet er mit der kleineren Zahl. Was Sie nicht belegen, wird im Zweifel gegen Sie gerechnet.
Dazu kommt die Bank. Ohne vollständige Unterlagen gibt kein Kreditinstitut eine Finanzierungszusage, und ohne Zusage gibt es keinen Notartermin. Ein fehlendes Protokoll kann einen Verkauf um Wochen verzögern, obwohl sich Käufer und Verkäufer längst einig sind.
Die Übersicht
Die Checkliste
Gegliedert nach Objektart. Rot markiert sind die Unterlagen, ohne die der Verkauf rechtlich nicht sauber läuft.
Unterlagen für den Verkauf
Zum Abhaken
Für jede Immobilie immer erforderlich
Zusätzlich beim Haus Ein- und Mehrfamilienhaus
Zusätzlich bei der Eigentumswohnung Wohnungseigentum
Bei vermieteten Objekten wenn Mieter im Haus sind
Diese Liste als PDF zum Ausdrucken und Abhaken. Welche Unterlagen im Einzelfall nötig sind, hängt von Objekt, Baujahr und Nutzung ab. Diese Übersicht dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Vollständige Unterlagen sind der günstigste Hebel im ganzen Verkauf. Sie kosten ein paar Hundert Euro und entscheiden über Beträge im fünfstelligen Bereich.
Der Zeitplan
Wann Sie womit anfangen sollten
Die Reihenfolge ist wichtig, weil manches auf anderem aufbaut. Ohne Grundrisse keine saubere Flächenberechnung, ohne Flächenberechnung kein belastbarer Preis.
- 8 Wochen vorherBauakte einsehen, Grundrisse und Baugenehmigung besorgen, bei Wohnungen die Verwaltung anschreiben
- 6 Wochen vorherEnergieausweis beauftragen, Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern
- 4 Wochen vorherFlächen prüfen, Modernisierungen zusammenstellen, Bewertung und Angebotspreis festlegen
- 2 Wochen vorherFotos, Grundrisse aufbereiten, Exposé erstellen, dann erst inserieren
Richtwerte. Die Einsicht in die Bauakte und Auskünfte von Hausverwaltungen dauern erfahrungsgemäß am längsten, deshalb stehen sie am Anfang.
Aus der Praxis
Die drei häufigsten Lücken
Diese drei begegnen uns immer wieder, und sie kosten jedes Mal Zeit oder Geld.
Der Energieausweis fehlt
Ohne gültigen Ausweis dürfen die Kennwerte nicht inseriert werden, und bei der Besichtigung muss er vorliegen. Wer ihn erst beantragt, wenn der Käufer fragt, verliert zwei bis vier Wochen.
Bußgeld möglichDie Wohnfläche stimmt nicht
Viele ältere Angaben stammen aus Bauzeiten und wurden nie nachgerechnet. Weicht die Fläche ab, verhandelt der Käufer den Quadratmeterpreis neu, meist zu Ihren Ungunsten.
PreisnachlassProtokolle und Rücklage fehlen
Bei Eigentumswohnungen prüft jede Bank die Unterlagen der Gemeinschaft. Fehlen sie, verzögert sich die Finanzierung, und beschlossene Sonderumlagen tauchen im schlechtesten Moment auf.
Finanzierung stocktEin Ordner, der vor dem ersten Termin vollständig ist, spart mehr Geld als jede Verhandlungstaktik.
LB ImmobilienSo arbeiten wir
Ihr nächster Schritt mit LB Immobilien
Wir begleiten Eigentümer von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe. Die Beschaffung und Prüfung der Unterlagen gehört bei uns zum Mandat und kostet Sie nichts extra.
Häufige Fragen
Unterlagen für den Hausverkauf: Ihre Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Für jede Immobilie: aktueller Grundbuchauszug, gültiger Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Beim Haus kommen Baugenehmigung, Modernisierungsnachweise und Unterlagen zur Heizung dazu, bei der Eigentumswohnung Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und der Stand der Rücklage.
Welche Unterlagen sind gesetzlich Pflicht?
Der Energieausweis ist Pflicht und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Die Kennwerte gehören bereits in die Anzeige. Ohne Grundbuchauszug und bei Wohnungen ohne Teilungserklärung kommt zudem kein Kaufvertrag zustande.
Wo bekomme ich die Unterlagen her?
Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, Flurkarte beim Katasteramt, Baupläne und Baugenehmigung über die Bauakte beim Bauamt, Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft bei der Hausverwaltung. Den Energieausweis stellt ein qualifizierter Aussteller aus.
Wie lange dauert die Beschaffung?
Einzelne Auszüge sind oft in wenigen Tagen da. Die Einsicht in die Bauakte und Unterlagen von Hausverwaltungen dauern erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen. Planen Sie die Beschaffung deshalb vor der Vermarktung ein, nicht parallel dazu.
Was kostet es, die Unterlagen zu besorgen?
Amtliche Auszüge kosten meist nur wenige Euro bis in den niedrigen zweistelligen Bereich. Der größere Posten ist der Energieausweis: Ein Verbrauchsausweis ist ab etwa 50 Euro zu haben, ein Bedarfsausweis liegt üblicherweise zwischen 300 und 500 Euro.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Die Finanzierung des Käufers verzögert sich oder scheitert, und die Verhandlung kippt zu Ihren Ungunsten. Bei Angaben, die Sie nicht belegen können, riskieren Sie außerdem eine spätere Haftung. Vollständige Unterlagen sind der günstigste Hebel im gesamten Verkauf.
Quellen: Gebäudeenergiegesetz zur Energieausweispflicht, Wohnungseigentumsgesetz, Grundbuchordnung. Angaben zu Kosten und Dauer sind Richtwerte und unterscheiden sich je nach Amt und Verwaltung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 15. September 2026.
